纽约市购房全解析
一篇文章说清纽约购房全过程。
Fannie Huang
4/6/20251 min read
纽约市购房全解析
在全球房地产市场中，纽约市不仅拥有全世界最昂贵的房价之一，更以稳定的市场走势和高保值率闻名于世。纽约人的平均收入相对较高，优质就业机会集中，使得本地居民具有强劲的购房能力。与此同时，租金也在稳步上涨，令投资回报持续可观。
对于生活在纽约的人而言，“买房”几乎是人人都要经历的一件事。无论是为了自住、孩子教育，还是作为资产配置的一部分，房子不仅是家的象征，更是稳定财富的基石。正因如此，不管市场冷热如何波动，对在纽约生活和工作的人来说，买房始终是刚性需求。
这篇文章将详细介绍购房的整个流程、纽约五大区的中位数挂牌价，以及买房中涉及的所有成本。
纽约市房价中位数
在你开始刷房源前，必须搞清楚自己的预算，以及现实中的房价。根据 StreetEasy 2024 年中的市场数据，纽约市五个区域的中位数挂牌价格如下：
曼哈顿（Manhattan）：$1,600,000
布鲁克林（Brooklyn）：$1,100,000
皇后区（Queens）：$660,000
布朗克斯（Bronx）：$369,000
史坦顿岛（Staten Island）：$729,000
纽约市主要四种类型住房
在纽约市，主要有四种住房类型可供选择：公寓、合作公寓、独栋住宅、和多户住宅。
公寓（Condo）
买家拥有所属公寓单元的产权，并共享公共区域的产权。更灵活、易出租，也更受海外买家的欢迎。公寓的维护费将涵盖屋顶维护、除雪、景观美化等公共区域的管理。
合作公寓(Co-op)
买家实际上并不拥有该公寓单元，买家购买的是拥有该建筑群的公司的股份，这赋予了买家对该单元的独家使用权。虽然合作公寓通常比其他产权公寓更实惠，但需通过董事会面试，贷款限制也多。
独栋住宅（Single-Family）
买家拥有整栋独立房子及土地的产权，维护成本高但自由度最大。在纽约市曼哈顿以外的地区，如布鲁克林、布朗克斯、皇后区和史坦顿岛有很多独栋住宅。
多户住宅（Multi-Family）
买家拥有整栋房子及土地，多户住宅拥有2-4户独立家庭住宅在纽约市最为流行。如果多户住宅超过4个单元，就被视为商业地产，并适用不同的准则和法规。
纽约市的购房成本
在纽约买房，远不止房价那么简单。你还需要准备：
首付款：
通常需要 房价的 20%
Co-op 要求更高（25%-30%），贷款限制更多
新楼盘或部分 Condo 可接受 10%-15% 首付（需银行批准）
常见费用包括：
律师费、产权保险、贷款登记税、估价费、银行手续费、新楼盘转让税、豪宅税（Mansion Tax）：购买价格超过 $1,000,000 起征，1%-3.9% 递增。
申请贷款预批（Preapproval）
建议找银行或贷款经纪人做贷款预批。买家做了预批后就更清楚自己的购房预算，卖方也更愿意接受做过预批买家的出价，买家在竞争中就具备更大的优势。
买方经纪人
纽约买房，经纪人费用是由卖方支付的，对买方是完全免费的。
一个好的买方经纪人会根据买方的需求来精准匹配房源，节省买方的时间，并协助买方出价，推荐靠谱的律师、贷款经纪人，帮买方准备完整的出价文件。
专业的经纪人熟知哪些公寓大楼限制少、哪些适合投资、哪些开发商背景强大，哪些房子学区好，哪些房子交通便利，是买方购房路上的最佳拍档。
看房注意事项
买家在看房时需关注的事项：
地段与通勤便利性
大楼设施（门卫、电梯、健身房等）
每月支出（管理费 + 地税）
周边环境（学区、生活便利性）
未来转售潜力
出价（Make an Offer）
一旦找到了满意的公寓或房子，买方的经纪人就会帮买方出价，并提交完整的 offer package。
通常包括：
正式出价信
贷款预批信
资产证明（REBNY 财务报表）
个性化介绍信（适用于部分 Co-op）
签署购房合同
出价被接受后：
律师审查并修改合同
买方签署并支付定金（通常为房价 10%）
卖方签字后，合同正式生效
⏱️时间线：从接受出价到签合同约 5–10 天。
正式申请贷款
买方需要向银行提交完整贷款申请，银行会：
安排估价
审查信用记录
最终审批贷款文件
🕒 通常贷款审批需 30–45 天。
完成过户（Closing）
贷款批准、文件齐全后，进入最后阶段：
最终验房
签署贷款及产权文件
支付剩余费用
拿到钥匙，恭喜成为房东！
⏰ 一般从出价到过户约需 60–90 天。
如果你准备好了在纽约买房或需要更多信息，请联系纽约资深房地产经纪顾问芬妮。
微信： Fannie NY
手机： 929-630-3550